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Yaoundé - 29 mars 2024 -
Immobilier et BTP

Panorama du secteur

(Investir au Cameroun) - Immobilier : de bonnes opportunités en dépit d’une fiscalité trop lourde

Le secteur immobilier camerounais connaît un foisonnement qui, sans combler les attentes d’un marché toujours croissant, offre de grandes opportunités pour les nouveaux investisseurs dans un cadre institutionnel adapté.

Les réalités du champ immobilier camerounais offrent un vaste potentiel, et une organisation institutionnelle appréciable, mais dont les performances restent encore en deçà des attentes des autorités et du marché.
Ainsi, l’offre immobilière au Cameroun peut se scinder en deux catégories. D’abord l’offre institutionnelle mise en place par des entreprises. Il y a au premier plan la Mission d’aménagement des terrains urbains et ruraux (Maetur), dont la mission est de rechercher et de viabiliser les ressources foncières pour les mettre à la disposition des autres acteurs de la chaîne à moindre coût (environ 5 millions FCFA pour 500 m2).  
En second plan dans ce dispositif institutionnel, on trouve la Société immobilière du Cameroun qui construit et revend (ou loue) des logements de standing moyen (qui peuvent également servir de bureaux). Enfin, le Crédit foncier du Cameroun, un établissement public spécialisé dans le crédit immobilier, et qui finance autant les particuliers que les promoteurs immobiliers.

Immobilier d’entreprise
Le gouvernement a également mis en place une offre institutionnelle dédiée aux entreprises opérant dans les secteurs industriels, ou recherchant des grands espaces de stockage. Il s’agit de la Mission d’aménagement et de gestion des zones industrielles (Magzi). Elle aide les investisseurs à l’obtention des documents administratifs, mais, surtout, elle met à la disposition des opérateurs économiques, sous forme de locations, des terrains aménagés, des terrains partiellement aménagés, des terrains non aménagés ou des bâtiments industriels dans toutes les régions du pays (voir tableau).  

Promotion immobilière
Plus abondante, l’offre immobilière privée est alimentée par les promoteurs privés. Les opportunités d’investissements étant encore peu diversifiées, les investissements immobiliers ont connu une très forte hausse ces dernières années dans toutes les régions du pays, et particulièrement dans les capitales, économique et politique. À côté de ces promoteurs privés, étrangers ou locaux, qui adressent leurs offres tant aux particuliers qu’aux entreprises (immeubles haut standing de bureaux), les institutions financières telles que les banques (crédits immobiliers aux entreprises et aux particuliers), les assurances ou la Caisse nationale de prévoyance sociale, sont très engagées dans l’offre immobilière (construction d’immeubles de bureaux dans les grandes villes).

Les investissements immobiliers ont connu une très forte hausse ces dernières années dans toutes les régions du pays et particulièrement dans les capitales.

Pour les étrangers en séjour de prospection d’affaires au Cameroun, et qui souhaitent séjourner quelques semaines ou quelques mois dans un cadre plus chaleureux et serein, et surtout moins cher qu’un hôtel, les principales villes du pays, Douala et Yaoundé, offrent désormais des logements meublés bien entretenus. Le pensionnaire peut disposer, selon le standing choisi, d’un personnel de ménage et d’entretien, d’un cuisinier, d’un gardien et d’autres commodités.
Ce foisonnement de l’offre immobilière, qui ne couvre toujours pas la demande croissante, s’appuie sur un potentiel important, décrypté ici par Georges Wouatsa, directeur de la production à la Société immobilière du Cameroun (SIC) : « Ces potentiels sont de plusieurs ordres : démographique (existence d’une forte demande due à la croissance urbaine), foncier (disponibilité des terrains à aménager et à viabiliser), social (existence d’un personnel d’encadrement qualifié et à moindre coût tel que les urbanistes, ingénieurs, architectes…), matériaux (disponibilité des matériaux locaux : sable, gravier, bois, terre…). »
Toutefois, analyse cet expert, ce potentiel aurait été mieux valorisé s’il n’y avait pas plusieurs obstacles environnementaux, sociaux, institutionnels, mais aussi économiques : « Le coût de la production immobilière au Cameroun est très élevé. Dans un pays où les revenus de la population sont faibles et les systèmes bancaires encore hésitants, il est difficile de produire des logements à un coût accessible au grand nombre. Ce fossé entre les coûts de production et le pouvoir d’achat des acquéreurs potentiels est dû certainement à la pauvreté ambiante, mais surtout à l’absence d’une politique économique volontariste qui encourage l’accès à la propriété immobilière. Elle se caractérise par une fiscalité excessive (le poids des taxes et impôts représente près de 40% du coût de la construction), par des droits de douane élevés, par l’absence d’une politique d’emprunt à taux réduit et à long terme dans les banques. En rendant l’accès à la propriété foncière difficile aux promoteurs, le système économique national porte en lui les germes qui freinent l’avènement d’un marché immobilier efficient. »

FB

Tarifs de location des terrains et bâtiments Magzi
Terrains aménagés Terrains partiellement aménagés 300 FCFA le m²/an Terrains non aménagés Terrains bâtis (bâtiments)
DOUALA Bonabéri :
680 FCFA/m²/an
Bassa :480 FCFA /m²/an
Bassa (Zone Franche) :
720 FCFA/m²/an
YAOUNDE Nsam-Mvan:
OMBE BAFOUSSAM (Koptchou et Banengo)
NGAOUNDERE
GAROUA
KRIBI
Pour les terrains non encore aménagés, un accord de préfinancement est conclu entre l’entreprise et la Magzi. Cet accord prévoit les modalités d’amortissement du préfinancement. Suivant les zones, le taux de location des terrains bâtis varie entre 1000 et 3000 FCFA /m²/an
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